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Novo leilão — por onde começar?

Escolha o caminho abaixo. Os dados se conectam automaticamente entre as etapas.

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Analisar o edital com IA
Faça upload do edital (PDF) ou cole o texto. A IA extrai os dados, identifica riscos jurídicos, ônus, dívidas e valida as informações do imóvel.
Recomendado para iniciantes e due diligence
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Você já tem os dados em mãos e quer ir direto à calculadora. Pode validar com a IA depois, no final do formulário.
Para usuários experientes
💡 Dica: pelos dois caminhos, os dados se conectam — ao usar a IA primeiro, os campos do formulário são pré-preenchidos automaticamente.

Imóvel e aquisição

Valor oficial do laudo / edital

Geralmente 5% sobre o lance

No DF: 3% — incide sobre o valor da arrematação (STJ, Tema 1.113)

Base legal (STJ — Tema 1.113): o ITBI deve ser calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal. Se você já arrematou nos últimos 5 anos e pagou ITBI sobre a avaliação, pode ter direito a restituição — consulte um advogado tributarista.

Registro + escritura + certidões. Tabela oficial ↗

Preço de mercado

Busca automática em OLX, ZAP e Wimoveis para o perfil deste imóvel. Preencha tipo, UF e cidade antes.

Natureza do direito leiloado

Atenção: em leilão de direitos aquisitivos, o arrematante normalmente assume o saldo devedor do financiamento original. Informe esse valor — ele será somado ao custo total.
Atenção: usufruto, nua-propriedade e outros direitos reais limitam o uso pleno do bem. Recomenda-se análise jurídica específica antes de arrematar.

Débitos anteriores à arrematação

Regra geral (art. 908, §1º CPC + art. 130 CTN): débitos condominiais e IPTU anteriores ao leilão sub-rogam-se no valor da arrematação — pagos do próprio lance, sem custo adicional para o arrematante. Confira seu edital.

Desmarque apenas se o edital expressamente disser que o arrematante assume esses débitos além do lance

Alienação fiduciária geralmente não se sub-roga automaticamente. Pode exigir quitação ou negociação separada. Confirme no edital.

Assessoria jurídica

Honorários de advogado para a operação (due diligence, acompanhamento do processo, imissão na posse — art. 901 CPC). Mesmo que o imóvel esteja desocupado, a imissão na posse pode ser necessária para formalizar a transferência em leilão judicial. Estimativa típica: R$ 3.000–R$ 15.000 ou 2%–5% do lance.

Deixe 0 se não contratar advogado ou já incluiu no custo de desocupação.

Situação de ocupação

⚖️ Custos de desocupação
Prefira a autocomposição: oferecer 1–2 meses de aluguel para saída amigável costuma ser mais rápido e barato que ação judicial (6–18 meses no DF). Se optar por via judicial, consulte um advogado para estimar honorários e custas antes de definir o valor abaixo.

Inclua honorários jurídicos ou valor de acordo amigável

🔍 Antes de arrematar: vistoria e due diligence

Imóveis de leilão não permitem vistoria prévia na maioria dos casos. Por isso, a pesquisa prévia é ainda mais importante.

📄Matrícula do imóvel: Solicite a certidão de inteiro teor no Cartório de Registro de Imóveis da comarca — verifique ônus, ações reais e hipotecas
🏢Histórico do condomínio: Peça ao síndico ou administradora o extrato de inadimplência, obras aprovadas e fundo de reserva
📍Visite a região: Pesquise imóveis similares à venda e para alugar, avalie infraestrutura, segurança e liquidez local antes de definir seu lance
🌐Pesquisa online: Busque o endereço/número do processo no Google, portais imobiliários (ZAP, OLX) e redes sociais — pode revelar o estado atual do imóvel
⚖️Analise o edital: Verifique se há dívidas que ficam com o arrematante, condições especiais e se o imóvel é de 1ª ou 2ª praça

Esta orientação é informativa e não substitui a análise jurídica do edital por um advogado especializado.

Reforma e manutenção corrente

🔮
Valor projetado — sujeito a revisão. O estimador usa benchmarks técnicos (R$/m² por nível de acabamento), mas o custo real depende do estado do imóvel, mão de obra local e materiais escolhidos. Após a arrematação, atualize com o orçamento real na aba Financeiro → Arrematado.

Confirme o valor exato com o síndico

IPTU do período de posse

IPTU é tributo municipal; UF usa a capital como referência

Alugar durante o período de posse

A renda de aluguel é descontada da taxa de administração e comparada ao custo de manutenção do período.
⚠️ Vacância: Imóveis de leilão costumam ficar desocupados por algum período antes de serem locados. Considere um percentual de vacância para uma projeção mais conservadora.

Padrão de mercado: 8–10%

% do tempo em que o imóvel ficará desocupado. 10% ≈ ~5 semanas/ano sem locatário. Use 0% se já tiver locatário confirmado.

O contrato repassa estes encargos ao locatário?

Financiar o pagamento do lance (opcional)

Pagamento integral à vista
Financiamento bancário
Parcelamento judicial (Art. 895 CPC)
Atenção: condições variam por instituição. Os valores abaixo são apenas para simulação — consulte as condições reais antes de decidir.

Avaliação, IOF, seguros, tarifa bancária

Base legal: o Art. 895 do CPC garante o direito ao parcelamento do lance com apenas correção monetária — juros não são obrigatórios por lei.

Mínimo legal: 25% do lance

Máximo usual: 30 parcelas

Índice de correção monetária das parcelas:

Não é exigido pelo CPC. Pode tornar sua proposta mais competitiva frente a outros interessados.

Venda

Médio no DF: 4–10 meses

Padrão COFECI: 6–8%. Venda direta (sem corretor): 0%.

Tabela oficial ↗

Deixe em 0 para tabela progressiva automática (15%–22,5%). Ganho = venda − (lance + leiloeiro + ITBI + cartório).

🎛️ Arraste as barras para testar cenários — o resultado é recalculado automaticamente. Os valores aqui são os mesmos da aba Dados.
🏛 Valor de avaliaçãoR$ 0
R$ 20 milR$ 2 milhões
🔨 Lance de arremataçãoR$ 0
R$ 10 milR$ 2 milhões
🏷 Preço de venda esperadoR$ 0
R$ 10 milR$ 2,5 milhões
⏱ Prazo de venda6 meses
1 mês24 meses
🏠 Aluguel mensal (durante a posse)R$ 0
R$ 0R$ 10 mil

Resultado em tempo real

Curva de sensibilidade — preço de venda × lucro líquido

Azul = cenário atual, verde = viável, vermelho = prejuízo.

Tabela de sensibilidade

Gráfico tornado — sensibilidade do lucro a cada variável

Para cada variável, simula o impacto no lucro de uma variação de ±10%. As mais impactantes aparecem no topo.

Barra verde (direita): lucro aumenta quando a variável melhora +10%
Barra vermelha (esquerda): lucro cai quando a variável piora −10%
Como ler: quanto maior a barra, mais sensível o resultado é àquela variável. O Preço de venda costuma ter a maior barra — um erro de 10% no preço estimado impacta muito mais o lucro do que um erro de 10% no custo de reforma. Use esse gráfico para priorizar onde investigar com mais rigor antes de arrematar.

Chave de API Anthropic

🔒 IA protegida — sua chave Anthropic fica nos servidores, nunca exposta no navegador.

Obtenha em console.anthropic.com/api-keys. A chave fica somente neste navegador.

Carregar documentos (edital, matrícula, fotos, etc.)

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PDF, JPG/PNG ou TXT — até 8 documentos. Decisões mais recentes têm prioridade sobre o edital original.
ou cole o texto do edital

Informações adicionais que você já sabe

ImóvelStatusLanceTotal CustosVendaLucroROI
⚖️
Parcelamentos judiciais ativos
Acompanhe as parcelas em aberto das arrematações com Art. 895 CPC
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